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Nach § 566 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Aber wer ist für die bereits bestehenden (Alt-)Mängel der Wohnung nach dem Verkauf zuständig?
Diese Frage hat der BGH nun in einem Urteil mit dem Aktenzeichen VIII ZR 284/05 beantwortet. Vom Eigentumsübergang an ist nur noch der Erwerber zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Folglich kann von dieser Zeit an der Mieter nur dem Erwerber gegenüber Leistungen wie die Miete verweigern.
Der Mieter muss sich dementsprechend wegen eines Wasserflecks, einer kaputten Heizung oder wegen Lärms ausschließlich an den neuen Vermieter wenden.
Für ein Zurückbehaltungsrecht bedeuten diese Grundsätze: Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, verliert der Mieter dem Veräußerer gegenüber sein Zurückbehaltungsrecht an der rückständigen Miete wegen eines Mangels der Mietsache, der vor der Veräußerung entstanden ist. Nach dem Verkauf kann also in der Regel der alte Vermieter vom Mieter die zurückbehaltene Miete ohne Rücksicht auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen noch vorhandener Mängel erfolgreich einklagen.